NRI Selling Property in India 2026: New TDS Rules, PAN Instead of TAN, Lower Deduction Certificate & Repatriation Guide

NRI Selling Property in India in 2026? The TDS Rules Have Changed

Selling property in India as a Non-Resident Indian has always involved heavier tax compliance than it does for a resident seller. In 2026 two things changed at once: the Income-tax Act, 2025 came into force on 1 April 2026 and renumbered the entire TDS framework, and the government removed one of the biggest practical headaches for buyers, the TAN requirement. If you are an NRI planning to sell, or a resident buying from an NRI, here is what now applies.

The Single Biggest Change: PAN Instead of TAN

Earlier, a resident buying property from an NRI had to obtain a Tax Deduction and Collection Account Number (TAN), deduct TDS, deposit it, and file a separate quarterly TDS return. This was slow and unfamiliar territory for individual buyers, and errors were common.

From 1 October 2026, a resident individual or HUF buying immovable property from an NRI can deduct and deposit the TDS using their own PAN along with a challan-cum-statement, instead of obtaining a TAN and filing a quarterly return. For ordinary home buyers this removes an entire layer of compliance. If your transaction is scheduled near that date, the timing of your registration and payment can materially change your paperwork, so plan it deliberately.

No Rs 50 Lakh Threshold When the Seller Is an NRI

This is the point most buyers get wrong. Where the seller is a resident, TDS at 1 percent applies only if the consideration exceeds Rs 50 lakh. That threshold does not apply when the seller is a non-resident. Even a property worth Rs 25 lakh attracts TDS if the seller is an NRI. There is no minimum value exemption, and treating an NRI sale like a resident sale is one of the most expensive mistakes a buyer can make.

New Section Numbers You Will See on Forms

Under the Income-tax Act, 2025, the TDS provisions have been consolidated and renumbered under Sections 392, 393 and 394. Section 393 now covers both the 1 percent TDS on purchases from residents and the capital-gains based TDS on payments to non-residents, which were previously dealt with under Sections 194-IA and 195 respectively. The certificate forms changed too: Form 16 is now Form 130, Form 16A is now Form 131 and Form 27D is now Form 133. The substance is largely preserved, but quoting the old section on a challan or agreement now looks dated and can cause avoidable queries.

TDS Is on the Sale Value, Not Your Actual Gain

The practical pain for NRI sellers is that TDS is deducted with reference to the sale consideration, not the modest capital gain you may actually have made after indexation and expenses. On a long-held property the tax deducted can far exceed the real liability, leaving a large refund locked up with the department until you file your return.

The Solution: Lower Deduction Certificate

The remedy is to apply to the Assessing Officer for a lower or nil deduction certificate before the sale is executed, declaring the computed capital gain so that TDS is deducted on the correct amount rather than the gross value. This single step is what separates a smooth NRI sale from one where lakhs of rupees sit blocked as a refund claim for a year or more. Apply early, because processing takes time and the certificate must be in the buyer's hands before payment.

Repatriating the Money After Sale

Getting the sale proceeds out of India is a separate exercise governed by FEMA. Funds are credited to your NRO account, and repatriation requires certification of taxes paid by a chartered accountant, ordinarily within the annual limit permitted for NRO remittances. Sale proceeds cannot simply be wired abroad without this documentation, and a mismatch between your tax filings and your remittance certificate will stall the transfer at the bank.

Checklist for a Clean NRI Property Sale

• Confirm your residential status for the relevant tax year before signing anything.
• Compute the capital gain and apply for a lower deduction certificate well before execution.
• Ensure the buyer deducts TDS correctly, with no reliance on the Rs 50 lakh threshold.
• Check whether your transaction falls before or after 1 October 2026 for the PAN versus TAN route.
• File your Indian return to claim any excess TDS as a refund, and claim treaty relief under the applicable DTAA.
• Keep the CA certification ready for repatriation from your NRO account.

How Gadhia Associate Can Help

Our NRI Desk handles exactly these transactions end to end: computing capital gains, applying for lower deduction certificates, advising the buyer on correct TDS deduction, filing the Indian return to recover excess deductions, and preparing the certification needed for repatriation. Whether you are selling from the Gulf, the UK, the US or anywhere else, we work fully digitally across time zones. Book a free consultation before you sign the sale deed, as most of the tax savings available to you depend on steps taken before execution, not after.

Disclaimer: This article is for general information and reflects the position as of August 2026. Tax and FEMA provisions change through notifications and circulars, and outcomes depend on your specific facts and residential status. Please obtain professional advice before acting.